até onde vai o poder do síndico

Você sabe o que fazer quando o síndico do seu prédio tem atitudes que incomodam moradores? Ou quais são os direitos e deveres dele dentro do condomínio? Já ouviu falar do síndico profissional?

No novo episódio da série  iGuilino – um guia para quem mora em condomínio -, que foi ao ar nesta terça-feira (30), o advogado Wellington Sampaio,  Diretor Jurídico da Associação das Administradoras de Condomínios  do Ceará (Adconce), esclareceu dúvidas comuns sobre a figura do síndico. 

Qual é o papel do síndico no condomínio?

Para iniciar a conversa, Wellington deixou claro que a figura do síndico é amada por uns e odiada por outros, mas que existe para representar os interesses do coletivo. “É aquela pessoa que tem o poder e a representatividade de uma coletividade que a elegeu, para representar os interesses, defender o patrimônio e salvaguardar toda essa área comum que existe dentro de uma realidade condominial.”

Segundo Wellington, a legislação que norteia a figura do síndico é o Código Civil. Além disso, sua atuação também é regida pela convenção e pelo regimento interno do condomínio, assim como assembleias condominiais.

Principais funções do síndico:

• Cobrar taxas condominiais e multas;
• Representar o condomínio judicial e extrajudicialmente;
• Convocar assembleias;
• Cumprir a convenção e o regimento;
• Zelar pela conservação de áreas comuns;
• Elaborar o orçamento anual;
• Prestar contas.
• Contratar o seguro da edificação.

Wellington ainda deixou um recado para quem é ou pretende ser síndico:

“Saiba que o seu cargo exige muita responsabilidade, exige muito compromisso, muita capacitação, porque o mercado de hoje é totalmente diferente de um mercado de cinco anos atrás.”

Cobranças: como o síndico deve proceder?

Um tópico sensível na convivência em condomínios é a inadimplência. Como o síndico é o responsável por realizar cobranças, será que existe uma forma recomendada para evitar constrangimentos ou atritos com moradores que não estão com as contas em dia?

Wellington explicou que uma das recomendações da Adconce é que,  quanto mais impessoal a figura do síndico, melhor.  

“E qual é a nossa recomendação básica? É que o síndico passe a ser aquela figura mais impessoal, que essa pessoalidade, ou seja, esse trato mais direto, não seja realizado pelo síndico, porque hoje as relações são mais complexas, exigem cautela, exigem cuidado e, infelizmente, nós estamos em uma sociedade que, queira ou não, é caracterizada por níveis de violência altos.”

Conforme o advogado, é recomendável que condomínios contratem um escritório de advocacia ou uma empresa de cobrança especializada, ou seja, meios eficazes de recuperação de créditos.

“Esses meios de recuperação de crédito vão ser meios profissionais, institucionais, que vão cobrar em nome do condomínio, arcando e exigindo o pagamento do débito principal, que é a taxa do condomínio, acrescida dos juros, que a legislação diz que tem que ser 1% ao mês, multa de 2% e correção monetária.”

Wellington explicou que a correção monetária é importante, embora pouco utilizada pelo mercado, porque o valor do dinheiro muda com o tempo.

O síndico pode ser responsabilizado por prejuízos financeiros do condomínio?

O síndico responde pelo condomínio ativa e passivamente, judicialmente e extrajudicialmente. Portanto, em casos de prejuízos financeiros, ele pode ser responsabilizado civil e criminalmente.

De acordo com Wellington, a responsabilização acontece quando o síndico age em desacordo com suas atribuições ou por omissão.

“Diante disso, surge a obrigação dele vir a ser responsabilizado civil e criminalmente. Vou dar um exemplo, que é uma prática muito comum do síndico: abrir mão de cobrar juros e multas para o inadimplente. Uma vez que ele abre mão de cobrar juros e multas sem uma aprovação assemblear, sem uma permissão na convenção, ele atribui para si uma responsabilidade.”

Wellington explicou que, nesse caso, esses valores deixam de ser recebidos pelo condomínio, portanto, o síndico tem que responder pelo prejuízo com seu próprio patrimônio.

Para se resguardar em situações dessa natureza, o advogado aconselhou que síndicos façam um seguro de responsabilidade civil em seu nome.

Existe algum pré-requisito para se tornar síndico?

Uma dúvida comum em torno da figura polêmica do síndico é sobre quais atributos são necessários para ocupar o cargo. De acordo com Wellington, essa não é uma profissão regulamentada, portanto, qualquer pessoa – desde que tenha capacidade civil para responder às responsabilidades da função – pode se tornar síndico.

“Então, um menor de idade, por exemplo, ele não poderia estar ocupando a função de síndico, um incapaz não poderia estar ocupando a função de síndico, mas qualquer outra pessoa que tenha capacidade civil de responder pelos seus atos, ele poderia, sim, exercer a condição de síndico, salvo alguma disposição em contrário do que a convenção daquele determinado condomínio diz.”

De acordo com Wellington, mesmo que uma convenção seja mais restritiva, é preciso analisá-la para garantir que esteja correta do ponto de vista jurídico.

O síndico profissional

Nos últimos anos, a figura do síndico profissional começou a ficar muito conhecida no universo condominial. Mas se a profissão de síndico não é regulamentada, como ela pode ser chamada assim? 

Segundo Wellington, o termo se refere àquele que se dedica exclusivamente à atividade e que, por essa razão, busca maior capacitação na área. 

“Então, é uma pessoa que faz cursos, que participa de seminários, é uma pessoa que busca conhecimento. Por isso, e la acaba recebendo essa nomenclatura de síndico profissional.”

O síndico profissional recebe uma remuneração mensal, definida em assembleia e que deve estar prevista no orçamento anual do condomínio. Já o síndico morador, em geral, não recebe salário.

Ao contrário do síndico morador, o síndico profissional não costuma residir nos condomínios onde atua.

Quais decisões o síndico pode tomar sozinho, sem aprovação em assembleia?

Algumas decisões tomadas pelo síndico são regidas pela convenção condominial e pelo Código Civil, logo, estas não precisam de aprovação de assembleia. Nesses casos, o síndico é o representante legal do condomínio.

“A partir do momento que você elege um síndico, você está outorgando a ele poderes para representar, contratar pessoas, profissionais e empresas. Então, não necessariamente o síndico precisa ter o aval de todos a cada contratação ou serviço que realiza.”

De acordo com Wellington, essa liberdade é guiada pela previsão orçamentária, que é previamente aprovada em assembleia. 

“Os condôminos têm que entender que, uma vez que elegem, estão dando carta branca para que esse síndico exerça sua atividade, muitas vezes sem assembleia.”

O síndico tem a obrigação de intervir em casos de brigas ou até em casos de violência doméstica que acontecem dentro do condomínio?

Como o síndico pode prestar contas de forma transparente?

Uma das funções mais importantes do síndico é a prestação de contas, que, conforme a legislação, deve ocorrer anualmente. Segundo o advogado, é dever do síndico convocar uma assembleia para cumprir essa obrigação.

Para maior transparência, a recomendação é a de que balanços financeiros mensais sejam repassados aos condôminos.

Quais são os limites para aplicar uma multa ou penalidade a moradores?

A legislação prevê um prazo de duração para o mandato de um síndico?

Quem nunca ouviu histórias de terror de síndicos que mantiveram-se em seus cargos por dezenas de anos? Uma dúvida comum é sobre a previsão legal da duração desses mandatos. De acordo com Wellington, em geral, a permanência de uma pessoa no cargo de síndico é de um a dois anos.

“Não pode passar de dois anos, mas pode se renovar. E essa renovação, salvo disposição contrária na convenção, ela pode se dar de forma indeterminada.”

O que fazer quando o síndico causa problemas de convivência? Ele pode ser destituído?