‘A dívida é do imóvel’, diz advogado

Quer saber se o nome de um inquilino inadimplente pode ser incluído no cadastro de restrição de crédito? Tem dúvida sobre o valor da multa pelo atraso do pagamento das cotas condominiais?

No novo episódio da série  iGuilino – um guia para quem mora em condomínio -, que foi ao ar nesta terça-feira (7), o advogado Osmar Golegã, especialista em Direito Civil e pós-graduado em Direito e Processo do Consumidor, esclareceu dúvidas comuns sobre inadimplência em condomínios.

Por que as dívidas de condomínio são ligadas ao imóvel? O que isso quer dizer?

Para iniciar nosso diálogo, Osmar começou explicando que o termo “propter rem” significa “por causa da coisa”, ou seja, corresponde a uma obrigação jurídica ligada a um bem, acompanhando-o, independente da pessoa que o possui ou possui direito legal sobre ele. 

De acordo com o advogado, as dívidas condominiais acompanham o imóvel. “Então, trocando o proprietário, vendendo, ou o que quer que seja, não importa. Quem vai responder, é quem está lá no momento, porque a dívida é do imóvel. Então, quando você adquire, você traz toda essa bagagem de memória do imóvel dessa dívida.”

Segundo Osmar, mesmo em caso de venda, as dívidas continuam vinculadas ao imóvel e passam a ser de responsabilidade do novo proprietário, geralmente incorporadas ao valor do bem.

O advogado explicou que, caso essa dívida não tenha sido incluída na negociação, o novo titular do imóvel pode contestá-la e exigir que o antigo proprietário arque com o valor.

“Se não fez parte da negociação, se é uma dívida que você não tinha conhecimento, não quer dizer que você não possa ir cobrar do antigo proprietário.”

Segundo Osmar, é recomendável consultar o condomínio para verificar  possíveis dívidas vinculadas ao imóvel.

“O correto, a gente faz as pesquisas, conversa com o condomínio para poder levantar esses valores, porque fatalmente compõem o preço, não só de condomínio, mas o IPTU também é uma dívida do imóvel.”

Quais são as principais formas legais de cobrar um condômino inadimplente?

As dívidas condominiais vêm, naturalmente, acompanhadas de cobranças. Osmar explicou que, além das notificações feitas pelo síndico, se a indimplência persistir, as cobranças podem ser levadas à Justiça.

“O meio legal para cobrar o condomínio, além de simplesmente informar ao devedor que ele está em atraso, é recorrer à execução de título extrajudicial. Depois que o Código de Processo Civil mudou em 2015, a dívida condominial passou a ser considerada um título extrajudicial, permitindo que seja feita uma ação de execução.”

De acordo com o advogado, antes da mudança de 2015, o procedimento era mais longo e demorado. Agora, o condômino inadimplente tem até três dias após a ação de execução do título extrajudicial para sofrer as sanções previstas pelo Código Civil.

“Na ação de execução, você notifica o devedor para que pague em três dias, sob pena de penhora. Ele ainda tem alguns meios de defesa, mas, caso não pague nesse prazo, você já pode pedir ao juiz medidas como bloqueio de contas, busca de bens e, inclusive, penhora do próprio imóvel para quitar a dívida condominial.”

Segundo Osmar, em casos recentes, moradores inadimplentes perderam seus imóveis em decorrência da dívida de condomínio.

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Qual é o valor da multa para condôminos inadimplentes?

Antes da mudança no Código Civil, em 2002, as multas por atraso nas taxas condominiais eram muito altas, pois não havia previsão legal, e cada condomínio definia seus próprios valores. Segundo Osmar, desde então, o Código Civil estabelece um teto de 2% para essas multas.

Segundo o advogado, os juros e a correção monetária são definidos pela convenção condominial.

“Se a convenção estabelece, por exemplo, que o índice de correção será o O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ou qualquer outro índice, é esse que deve ser utilizado. Em relação aos juros, normalmente se aplica 1% ao mês em caso de inadimplemento, respeitando o teto previsto.”

De acordo com Osmar, valores acima destes determinados ferem a Lei da Usura (Decreto nº 22.626/1933), que limita a cobrança de juros e determina que apenas instituições financeiras podem aplicar juros superiores. 

Osmar explicou que, em agosto de 2024, houve uma alteração no Cógido Civil e que, na ausência de determinação na convenção condominial sobre qual índice de correção deve ser usado ou como aplicar os juros, aplica-se a regra atual.

“Agora, o índice geral de correção monetária adotado é o IPCA, e os juros são calculados de forma aritmética, considerando a diferença entre a Selic e a correção monetária. Ou seja, os juros são aplicados com base na Selic, descontando-se a correção pelo IPCA.”

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O fundo de reserva pode ser utilizado para pagar dívidas de condomínios inadimplentes?

Uma dúvida comum é se o fundo de reserva pode ser utilizado para quitar dívidas de condôminos inadimplentes. De acordo com Osmar, isso é possível, mas precisa ser aprovado em assembleia.

“É preciso ter cuidado, porque a propriedade do fundo de reserva e a ideia por trás dele não criam uma obrigação legal específica de uso. O fundo de reserva serve para emergências e para capitalizar recursos para obras futuras de manutenção, como reformas de fachada ou manutenção de elevadores.”

Quais medidas o síndico pode tomar para prevenir a inadimplência no condomínio?

O síndico tem o papel de cobrar moradores inadimplentes e zelar pelo equilíbrio financeiro do condomínio. Segundo Osmar, não existe uma fórmula mágica para evitar a inadimplência, mas o síndico pode conscientizar os condôminos sobre os impactos que o não pagamento das taxas causa no coletivo.

“O que o condomínio pode fazer, de forma preventiva, é conscientizar sobre o impacto negativo da inadimplência. Pode, por exemplo, deixar claro em comunicados internos que, em caso de atraso, haverá multa, e que, após determinado período sem pagamento, será ajuizada uma ação.”

De acordo com Osmar, é importante que o síndico chame o condômino inadimplente para conversar antes de entrar com uma ação judicial. Ele deve tentar negociar, propor parcelamentos e entender o que está acontecendo.

“Dessa forma, o síndico pode avaliar se vale a pena adotar uma medida mais rápida ou se é possível resolver a situação de forma amigável.”

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O condomínio pode cortar a água da unidade de moradores inadimplentes?

Uma prática que já foi muito comum no Brasil, mas que hoje é proibida, é o corte do fornecimento de água de unidades de moradores inadimplentes. De acordo com Osmar, hoje em dia, a jurisprudência dominante no país entende que este é um bem essencial e o ato viola da dignidade da pessoa humana.

“Cortar a água, restringir o uso de eletricidade ou limitar o acesso do morador inadimplente a áreas do condomínio, como a garagem, são medidas que extrapolam o que a lei prevê.”

De acordo com o advogado, a legislação já estabelece as consequências legais para a inadimplência, e não é permitido criar novas penalidades.

“Além disso, deve-se considerar o caráter essencial de serviços como água e energia elétrica, que são indispensáveis à vida cotidiana.”

O advogado explicou que o condomínio que pratica esse tipo de punição perderia uma ação por danos morais. “Ou seja, o próprio condomínio acabaria tendo de indenizar o morador inadimplente por causa dessas medidas indevidas.”