O mercado brasileiro de propriedades compartilhadas quer trocar de sobrenome.
Depois de décadas associado ao timeshare, ao varejo agressivo e à venda de férias em massa, o setor tenta se reposicionar na alta renda com uma nova promessa: menos imóvel parado, menos capital imobilizado e mais acesso a casas, destinos e serviços de alto padrão. O sobrenome, agora, é residence club.
A mudança não é apenas semântica. É uma tentativa de tirar o compartilhamento imobiliário da lógica da promoção turística e aproximá-lo da gestão patrimonial, da hospitalidade e dos clubes privados.
Nos modelos mais disseminados no Brasil, o cliente compra o direito de uso por determinado período, como no timeshare, ou uma fração imobiliária, com escritura, patrimônio e sucessão, caso da multipropriedade.
A tese mudou. Novos empreendimentos adotam o modelo de residence club, em que o consumidor busca uma composição entre segunda residência, férias, curadoria de serviços e pertencimento.
“O mercado não está migrando simplesmente da propriedade para o uso. Está migrando da posse isolada para o acesso qualificado,” diz Francisco Costa Neto, managing partner da Beta Advisory, consultoria especializada no segmento.
O argumento central é financeiro. Uma casa de veraneio de alto padrão pode custar milhões de reais, exigir manutenção permanente, equipe, segurança, impostos e gestão, para ser usada poucas semanas por ano. No modelo compartilhado, o cliente acessa um ativo semelhante com menor comprometimento de capital e menor atrito operacional.
É a diferença entre imobilizar patrimônio em um bem ocioso e pagar por acesso, conveniência e serviço.
O mercado brasileiro de propriedades compartilhadas já tem escala relevante. Segundo a consultoria Core Intelligence, existem atualmente 224 empreendimentos desse tipo no país, 44 mil unidades habitacionais, 1,3 milhão de frações e R$ 100 bilhões de potencial de venda. No timeshare, são 43 hotéis, 11,8 mil unidades habitacionais, 116 mil clientes e R$ 1,6 bilhão em potencial de vendas – os dados são de 2025.
O residence club ainda está em fase inicial no Brasil, mas o setor enxerga uma grande oportunidade. A tese é que a alta renda aceita compartilhar ativos em outras categorias, desde carros e jatos até clubes de viagem, desde que receba conveniência absoluta, flexibilidade e curadoria.
A grande dificuldade é eliminar os ruídos da mensagem quando se utiliza a palavra compartilhamento.
Parte deles vem de experiências ruins do passado, especialmente em projetos que prometeram férias fáceis e entregaram baixa liquidez, pouca diferenciação e frustração na hora de usar o produto. A nova geração tenta se afastar dessa memória com governança, marca, operação profissional e experiências mais sofisticadas.
O luxo deixa de ser posse e vira acesso
O luxo contemporâneo está menos preso à propriedade integral e mais ligado ao acesso certo, na hora certa, com o grupo certo.
No mercado de alta renda, ser dono do imóvel continua importando. Mas ele já não basta. O que diferencia um projeto é a capacidade de transformar metros quadrados em ecossistema: gastronomia, wellness, esporte, serviço, agenda cultural e comunidade.
Os estudos feitos pela Core Intelligence apontam que mercado está saindo da pergunta “quantas semanas consigo vender?” para “qual comunidade consigo construir?”. E a aposta principal, nesse sentido, está na construção de marcas.
Em projetos compartilhados de alta renda, marca não é logotipo, é redução de risco percebido. Uma marca forte ajuda a sustentar preço, acelerar conversão, qualificar o público e aumentar a chance de recompra, indicação e recorrência. “Em residence clubs e destinos proprietários, a marca precisa estar ligada à entrega, operação e experiência. A assinatura só tem valor quando o cliente percebe consistência,” diz Neto.
Para o comprador, a marca funciona como uma espécie de garantia informal de que o ativo será entregue, mantido e operado no padrão prometido. Para o incorporador, vira ativo econômico.
É também por isso que a hospitalidade passa a ser tão relevante quanto a incorporação. O cliente não quer apenas uma fração de uma casa. Quer chegar, usar e não se preocupar com manutenção, além de viver uma experiência que justifique a troca da posse integral pelo acesso qualificado.
Reside Búzios como vitrine da nova geração
O Resid Club, empreendimento de propriedade compartilhada e clube privado de luxo localizado em Búzios (RJ), é um dos maiores exemplos dessa tentativa de reposicionamento.
Apoiado na ideia de “luxo descalço”, o projeto combina casas, bangalôs compartilhados, beach club exclusivo e a compra da Ilha de Guaibinha, também conhecida como Ilha do Ermitão, para criar uma camada adicional de exclusividade.
Entre os sócios do empreendimento está o renomado chef Alex Atala, responsável pela curadoria gastronômica dos oito bares e restaurantes do complexo, que prevê uma estrutura de 10 casas, 60 bangalôs compartilhados e um beach club. A estratégia foi desenhada para sustentar ocupação, serviço e experiência. O objetivo não é apenas vender frações, mas criar um destino proprietário, no qual o cliente não se sinta apenas comprador, mas membro.
Esse é o ponto crítico para o setor.
Em destinos turísticos, o fluxo não basta. Para virar tese imobiliária, o lugar precisa converter visita em vínculo, com confiança, escassez, percepção de valorização e capacidade de retorno.
Se a nova geração de residence clubs conseguir cumprir essa promessa, o mercado compartilhado pode deixar de ser visto como um derivado sofisticado do timeshare e passar a ocupar outro espaço: o de uma solução para quem quer usar ativos de alto valor sem carregar sozinho o custo, o risco e a ineficiência da posse integral.
