A condenação dos envolvidos no caso do fundo imobiliário Brazil Realty e do Banco Master, decidida pela CVM neste mês, recoloca no centro do debate uma questão que o mercado imobiliário ainda trata de forma excessivamente pontual: quem verifica se o valor atribuído a um imóvel continua fazendo sentido depois que o laudo é produzido?
Segundo a apuração da CVM, um dos laudos utilizados na operação foi atribuído a uma empresa que negou sua autoria e registrou ocorrência policial. A partir daquele documento, de outubro de 2017, um terreno de 7.111 metros quadrados, avaliado em R$ 7,1 milhões, foi incorporado a um fundo imobiliário por R$ 70,9 milhões.
Em 8 de setembro, a CVM concluiu o julgamento e condenou os envolvidos por unanimidade, aplicando R$ 32,5 milhões em multas, entre elas R$ 20 milhões ao controlador do banco e R$ 12,5 milhões à própria instituição. A decisão ainda comporta recurso. Mas o que interessa aqui não é a punição. É o que a dimensão da diferença revela sobre a forma como o mercado lida com avaliações imobiliárias.
Quando uma informação é incorporada ao sistema sem uma camada adequada de verificação, o problema deixa de ser apenas uma divergência na avaliação de um imóvel. Pode se transformar em uma distorção de risco.
Em um processo envolvendo um fundo ligado ao LSH Barra Hotel, um laudo de 2016 projetava R$ 46,4 milhões em receitas anuais para o restaurante e a sala de convenções do empreendimento. Os dois espaços, porém, já tinham contratos de locação que somavam R$ 360 mil ao ano. Em dezembro de 2024, a CVM concluiu pela ocorrência de operação fraudulenta relacionada à sobrevalorização do laudo.
Os episódios são diferentes. No caso mais recente, a própria autoria do documento foi questionada pela empresa cujo nome aparecia no laudo. No caso do hotel, o documento havia sido produzido por uma consultoria real, mas continha premissas consideradas falsas. O ponto em comum está menos na natureza das irregularidades e mais em uma questão de processo: o que acontece depois que o laudo é entregue?
Hoje, a avaliação imobiliária ainda é tratada, muitas vezes, como uma fotografia. Produz-se o laudo, verifica-se a documentação e o valor entra na operação. Mas os ativos permanecem vivos por anos. Contratos mudam, preços mudam, a ocupação muda, a infraestrutura muda e as condições de mercado também.
É justamente nessa transição que a tecnologia pode desempenhar um papel importante.
Como executivo de uma empresa que atua há mais de 30 anos no mercado de avaliações imobiliárias, acompanhei de perto essa transformação. Nos últimos anos, passamos por uma mudança estratégica, evoluindo de uma companhia tradicional de avaliações para uma empresa de tecnologia voltada à construção da infraestrutura digital do mercado imobiliário.
Hoje, desenvolvemos soluções que conectam dados, avaliadores, instituições financeiras e ativos imobiliários, buscando tornar o processo de avaliação mais digital, padronizado e rastreável.
Uma das frentes que desenvolvemos é a revisão automatizada de laudos. Nossa ferramenta consegue ler documentos em diferentes formatos, confrontar informações e procedimentos com os requisitos das normas técnicas e identificar possíveis inconsistências, direcionando a análise do profissional para os pontos que merecem maior atenção.
A tecnologia não substitui o avaliador. Ela cria uma segunda camada de controle.
Um laudo pode utilizar um método reconhecido e, ainda assim, partir de uma premissa que não encontra respaldo nos dados reais. Pode utilizar imóveis comparáveis inadequados, apresentar um valor por metro quadrado incompatível com a região ou considerar receitas e taxas de ocupação que não correspondem aos contratos existentes. Também pode haver questões mais básicas, como inconsistências documentais ou dificuldades para confirmar a autoria de um trabalho.
Em uma carteira pequena, alguns desses sinais podem ser identificados manualmente. O desafio aparece quando falamos de milhares de imóveis, operações de crédito e garantias acompanhadas simultaneamente.
É aí que entra a inteligência de dados.
Sistemas automatizados podem analisar grandes volumes de informações, identificar padrões fora do comportamento esperado e direcionar o trabalho humano para aquilo que merece uma investigação mais aprofundada. O controle deixa de ser apenas uma conferência pontual e passa a acompanhar se as informações que sustentam determinado valor continuam coerentes.
A dinâmica dos fundos imobiliários mostra por que isso importa. Os ativos são mensurados a valor justo e passam por reavaliações periódicas. Se uma premissa inadequada for incorporada ao patrimônio e não houver mecanismos eficientes para identificar o problema, a distorção pode atravessar diferentes ciclos de avaliação.
O mesmo raciocínio vale para o crédito. Uma garantia superavaliada pode fazer com que uma instituição enxergue um risco menor do que aquele efetivamente existente. E risco mal medido tem consequência econômica.
Isso não significa atribuir aos laudos a responsabilidade por problemas mais amplos do sistema financeiro. Nenhum documento de avaliação explica sozinho juros, inflação ou o custo do crédito. A questão é mais objetiva: quanto mais precisa for a informação sobre uma garantia, melhor será a capacidade de medir o risco associado a ela.
Por isso, a discussão provocada pelos casos recentes não deveria terminar na pergunta sobre quem produziu ou assinou determinado documento. As perguntas seguintes precisam ser: quem conferiu? Com quais dados? Em que momento? E por quanto tempo aquela informação permaneceu confiável?
A resposta passa por tecnologia, mas não por tecnologia como substituta da expertise humana. Passa por tecnologia como infraestrutura de controle, capaz de dar escala à conferência, aumentar a rastreabilidade e permitir que inconsistências sejam identificadas antes de atravessarem diferentes etapas de uma operação.
Essa transformação também muda a forma como devemos enxergar a avaliação imobiliária. O laudo não deveria ser o ponto final de uma análise, mas parte de uma estrutura de informação que precisa ser verificável e acompanhada ao longo do tempo.
O caso Master chama a atenção porque uma diferença de valor dessa magnitude torna visível um problema que, em outras situações, pode permanecer silencioso. Mas o desafio do mercado é maior do que um episódio específico. É construir mecanismos para detectar inconsistências antes que elas atravessem todas as camadas de uma operação.
O Brasil já possui normas técnicas, profissionais habilitados e mecanismos de supervisão. O próximo passo é aproveitar os dados e a tecnologia disponíveis para transformar a conferência da avaliação em uma etapa efetiva e contínua do processo.
A pergunta, portanto, não deveria ser apenas quanto vale um imóvel. É quem verificou esse valor, quais dados sustentam a estimativa, quais premissas foram utilizadas e se essas informações continuam fazendo sentido hoje.
Porque, no mercado imobiliário, garantia não é foto. É filme ou, melhor, pode ser uma série disponível em streaming. E a tecnologia pode ajudar o mercado a acompanhar a história inteira.
*André Araújo é CEO da Real Price, empresa de soluções tecnológicas para os mercados imobiliário e financeiro
