Durante décadas, as cidades norte-americanas tentaram salvar seus centros comerciais fechando ruas para os carros e abrindo espaço para pedestres. A estratégia fracassou na maioria dos casos. Agora, o modelo está voltando, com uma diferença importante: o objetivo deixou de ser apenas vender produtos e passou a ser atrair pessoas.
A transformação está acontecendo em cidades como Seattle, Denver, Filadélfia e Vancouver, no Canadá, onde ruas comerciais estão sendo redesenhadas para receber restaurantes, bares, eventos culturais e espaços de convivência. A aposta é que o consumidor precisa de outros motivos, além das compras, para sair de casa.
Em Vancouver, por exemplo, cinco quarteirões da Granville Street foram fechados para veículos durante a Copa do Mundo de 2026. O espaço recebeu mesas, apresentações musicais, atividades culturais e eventos para famílias. A experiência foi tão bem recebida que a prefeitura estendeu sua duração e passou a discutir a possibilidade de torná-la permanente.
A iniciativa também tem uma motivação econômica. Um em cada quatro imóveis comerciais da Granville Street está vazio. A revitalização busca recuperar o movimento de consumidores e dar uma nova perspectiva aos negócios da região.
Em Denver, o investimento foi mais pesado. A cidade destinou US$ 175 milhões à revitalização da antiga 16th Street Mall, inaugurada em 1982. O projeto incluiu melhorias na infraestrutura, arborização, bancos e espaços de convivência. Segundo a Downtown Denver Partnership, o movimento na região havia retornado aos níveis anteriores à pandemia até dezembro de 2025.
O renascimento dos chamados pedestrian malls representa uma mudança na relação entre comércio e espaço urbano. Em vez de tratar as ruas apenas como corredores de lojas, as cidades estão tentando transformá-las em destinos de lazer e entretenimento.
A tendência chama a atenção porque o modelo já teve sua chance. A partir de 1959, mais de 200 cidades norte-americanas transformaram ruas comerciais em áreas exclusivas para pedestres, numa tentativa de conter a migração dos consumidores para os shopping centers suburbanos.
Não funcionou. A expansão dos subúrbios, a dependência dos automóveis e a concentração do varejo nos grandes centros comerciais acabaram esvaziando boa parte dessas iniciativas. Muitas foram desmontadas nas décadas seguintes.
Agora, o cenário é diferente. O comércio eletrônico assumiu parte das vendas que antes dependiam de lojas físicas, enquanto restaurantes, serviços e entretenimento ganharam importância na atração de consumidores.
“Os centros urbanos não são mais apenas lugares de varejo. Os espaços comerciais para pedestres que se adaptaram estão mais voltados ao entretenimento, aos bares e aos restaurantes”, afirmou Kelly Gregg, professora da Universidade de Buffalo, em entrevista à revista Monocle.
A mudança também ajuda a explicar por que os shopping centers tradicionais passaram a investir tanto em gastronomia, eventos e experiências. O comércio físico precisa oferecer algo que as plataformas digitais não conseguem entregar.
A versão brasileira
No Brasil, essa transformação acontece por um caminho diferente. Em vez de grandes intervenções urbanas para fechar ruas, o mercado imobiliário vem apostando na expansão dos chamados street malls, também conhecidos como strip malls ou centros comerciais de vizinhança.
São empreendimentos menores, geralmente horizontais e abertos, com acesso direto às lojas pela calçada ou pelo estacionamento. O modelo privilegia operações de conveniência e serviços cotidianos, como farmácias, academias, mercados, lavanderias, pet shops e cafeterias.
Segundo dados da Associação Brasileira de Strip Malls (ABMalls), o país já conta com mais de 1.505 empreendimentos desse tipo, distribuídos por cerca de 89 municípios em 14 estados. O Sudeste concentra aproximadamente 74% das unidades.
Um street mall brasileiro tem, em média, 14 operações comerciais, sendo duas lojas âncoras e 12 menores. A taxa média de ocupação é estimada em 85%.
O crescimento está associado a uma mudança nos hábitos de consumo. Em grandes cidades, onde deslocamentos podem consumir horas do dia, a possibilidade de resolver necessidades cotidianas perto de casa ganhou valor econômico.
Essa lógica se aproxima do conceito de cidade de 15 minutos, em que moradores encontram comércio e serviços essenciais a uma curta distância de suas residências.
Para o setor imobiliário, o modelo apresenta vantagens em relação aos grandes shopping centers. Empreendimentos menores exigem estruturas mais simples, têm custos operacionais potencialmente inferiores e podem ocupar terrenos em bairros residenciais consolidados.
O modelo também acompanha mudanças demográficas. O envelhecimento da população amplia a demanda por serviços de bairro, de fácil acesso, enquanto consumidores mais jovens combinam compras digitais com experiências presenciais.
O desafio é fazer as pessoas voltarem
Apesar das diferenças entre os modelos norte-americano e brasileiro, ambos respondem ao mesmo problema: a perda de relevância da loja física como destino exclusivo de compras.
No Brasil, o avanço do comércio eletrônico, a pressão dos aluguéis e dos custos operacionais e o endividamento das famílias dificultam a vida do varejo tradicional. Para muitos estabelecimentos, competir apenas em preço e variedade com os grandes marketplaces tornou-se uma estratégia cada vez mais difícil.
A saída passa pela integração entre canais digitais e físicos, mas também pela transformação das lojas em espaços de serviços, relacionamento e conveniência.
Há também questões urbanísticas. Empreendimentos excessivamente dependentes de estacionamentos e voltados para automóveis podem reproduzir problemas que o comércio de proximidade deveria ajudar a resolver, como o aumento do tráfego e a fragmentação dos espaços urbanos.
A experiência norte-americana mostra que simplesmente retirar os carros das ruas não garante o sucesso comercial. Da mesma forma, construir um conjunto de lojas abertas não assegura a rentabilidade de um street mall.
O que está mudando é a lógica do negócio. Mais do que concentrar lojas em um mesmo endereço, o comércio físico precisa criar razões para que as pessoas frequentem esses espaços.
