tudo sobre obras em condomínios e apartamentos alugados

O quarto episódio da série iGuilino – um guia para quem mora em condomínio – foi ao ar nesta terça-feira (19) para tirar dúvidas sobre obras em condomínios. O advogado Lucas Bettim, especialista em Direito Imobiliário, esclareceu o assunto. 

Mas antes de continuar, anote aí: você tem dúvidas sobre regras em condomínios e não sabe o que fazer?

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Quais são os três tipos de obras em condomínios?

Cada tipo de obra é classificada dentro de um condomínio.

Lucas Bettim explicou que as previsões sobre as divisões relacionadas a obras têm previsão do Código Civil, e cada uma delas tem uma finalidade diferente.

Obras necessárias:  são aquelas que, se não forem feitas, vão comprometer a utilidade ou a segurança do bem, podendo até causar sua deterioração. Ou seja, elas são essenciais e precisam ser realizadas. 

Obras úteis: o advogado explicou que as benfeitorias úteis servem para melhorar a utilização do bem ou trazer algum benefício, mas a ausência delas não gera risco nem desvalorização.

Obras voluptuárias: de acordo com Lucas, são aquelas que não impactam diretamente a utilidade do bem. Elas estão mais relacionadas ao embelezamento e podem valorizar o imóvel, mas não otimizam sua funcionalidade.

Quórum e aprovação de obras em condomínios

Uma dúvida frequente de condôminos é sobre como funcionam a aprovação e o quórum das obras dentro do condomínio. Saber quem decide, quantos votos são necessários e quais regras devem ser seguidas ajuda a evitar conflitos. 

Segundo Bettim, a aprovação de obras em condomínios depende do tipo de obra que vai ser realizada. 

“Uma obra voluptuária exige a aprovação de dois terços dos condôminos, conforme estabelecido em lei, enquanto a s benfeitorias úteis exigem aprovação da maioria simples dos condôminos, ou seja, metade mais um. Já as obras necessárias também exigem, em regra, a aprovação da maioria simples dos condôminos.”

Em casos de urgência

No caso de obras necessárias urgentes, o síndico pode realizá-las e depois prestar contas em assembleia aos condôminos.

Lucas explicou que é importante pensar que esses quóruns são os legais, mas a convenção condominial pode eventualmente alterá-los.

“A princípio, essa alteração não pode afastar as garantias mínimas legais que a lei estabelece. Então, a convenção pode, talvez, aumentar o quórum, mas, em regra, é o que está estabelecido no Código Civil.”

Obras sem aprovação de assembleia, pode?

Quando uma obra é realizada sem a aprovação da assembleia e não tem caráter urgente, surgem dúvidas sobre as responsabilidades do síndico e as possíveis consequências legais. 

De acordo com Lucas, se o síndico autoriza uma obra que não foi aprovada pela assembleia e que não é necessária ou emergencial, ele, em geral, não tem legitimidade para contratá-la.

“Nesse caso, o contrato da obra pode ser suspenso se for judicializado, e o síndico pode ser responsabilizado. A responsabilização pode ocorrer tanto na esfera administrativa do próprio condomínio, com possível destituição do cargo por não cumprir suas obrigações, quanto nas esferas civil e penal, caso haja crime envolvido, ou ainda por meio de indenização, caso o condomínio sofra prejuízo em decorrência da contratação não autorizada”.

Quando o fundo de reserva pode ser utilizado?

O fundo de reserva é uma quantia acumulada pelo condomínio para atender a necessidades emergenciais, imprevistas ou previamente aprovadas pela assembleia, garantindo que situações inesperadas ou importantes possam ser resolvidas sem comprometer o orçamento regular.

O advogado explicou que isso significa que ele não pode ser utilizado simplesmente porque faltou dinheiro no condomínio.

“Em regra, seu uso requer autorização específica da assembleia. Basicamente, quem aprova o fundo também define a sua destinação, e o síndico não pode utilizá-lo livremente para gastos de sua escolha.”

É fundamental que todos os condôminos entendam essas regras para evitar decisões equivocadas na administração do dinheiro do condomínio.

Obras e reformas em imóveis alugados: responsabilidades do inquilino e do proprietário

Fruto de muita discórdia em condomínios, a divisão de responsabilidades entre proprietários e inquilinos gera muitas dúvidas.

Segundo Bettim, a Lei do Inquilinato tem as previsões sobre a relação entre proprietário e inquilino. Ele explicou que, nesses casos, as responsabilidades não se baseiam apenas nas categorias de benfeitorias (úteis, voluptuárias e necessárias), mas também no critério de despesas ordinárias e extraordinárias.

“Em regra, as despesas ordinárias devem ser arcadas pelo inquilino, enquanto as despesas extraordinárias são de responsabilidade do proprietário.”

Despesas extraordinárias: De acordo com o advogado, alguns exemplos são a pintura da fachada, custos com processos judiciais anteriores ao início da locação e despesas estruturais do prédio.

Despesas ordinárias:  Lucas explicou que estas estão relacionadas à manutenção cotidiana e incluem, por exemplo, a folha de pagamento mensal do condominío.

Pagamento de obras durante a locação: quem é responsável?

Durante a vigência de um contrato de locação, pode surgir a necessidade de obras ou reformas no condomínio. Nesses casos, é comum que inquilinos e proprietários tenham dúvidas sobre quem deve arcar com os custos. 

De acordo com Lucas, o critério é o mesmo que já mencionamos: é preciso entender se a despesa é ordinária ou extraordinária para definir quem é responsável pelo pagamento.

“Se for considerada uma despesa extraordinária, o inquilino pode negociar com o proprietário formas de ressarcimento, como descontar no próximo aluguel ou receber o valor por transferência. É importante que haja diálogo para definir como ocorrerá esse ressarcimento.”

O inquilino pode pedir ressarcimento se arcar com uma obra?

Em situações em que o inquilino realiza alguma obra ou reforma no condomínio ou na unidade, surge a dúvida sobre a possibilidade de ressarcimento.

Lucas explicou que nos casos em que a responsabilidade não é do inquilino, ele tem o direito de receber seu dinheiro de volta.

O advogado ainda alertou sobre a importância do diálogo entre as partes, para que não ocorram divergências sobre o que são despesas extraordinárias  ou ordinárias. 

Obras urgentes em imóveis alugados: quem deve arcar com os custos?

Em imóveis alugados, situações de urgência podem ocorrer a qualquer momento, como infiltrações graves ou problemas estruturais que comprometem o uso da unidade. Nesses casos, surgem dúvidas sobre quem deve arcar com os custos das obras e como funciona o ressarcimento.

Segundo Lucas, essas são consideradas obras necessárias, logo, se não forem realizadas, comprometem o uso do imóvel, geralmente ocorrendo dentro da unidade, como problemas no apartamento.

“A lei é clara nesse ponto sensível: toda benfeitoria necessária, mesmo que não autorizada previamente, e toda benfeitoria útil, mediante autorização, deve ser ressarcida pelo proprietário ao inquilino. Ou seja, se o inquilino arcar com o custo, ele tem o direito de pedir o ressarcimento.”

Os conflitos jurídicos entre inquilinos e proprietários em obras

A convicência em condomínios nem sempre é tranquila. Lucas explicou como surgem a maioria dos problemas judiciais entre inquilinos e proprietários.

Segundo ele, a maioria das contendas surgem devido a uma “zona cinzenta”, que não permite definir bem o que é uma obra necessária, útil ou voluptuária, classificações que definem quem é responsável pelos custos e se o inquilino precisa pedir autorização ao proprietário.

“Por exemplo, um cano estourado no banheiro pode gerar disputa: o inquilino pode argumentar que se trata de uma benfeitoria necessária, relacionada à estrutura do imóvel, e que, portanto, o proprietário deve arcar com o reparo. Já o proprietário pode entender que o problema se refere ao uso cotidiano e que o inquilino é responsável pelo conserto.”

O ponto importante, segundo Lucas, é que o proprietário deve fornecer um imóvel em condições de plena usabilidade. Se defeitos ou problemas estruturais comprometem essa usabilidade, o proprietário tem a obrigação de arcar com as despesas, mesmo que o inquilino realize a obra antecipadamente.

Quais cuidados o síndico deve ter ao contratar empresas para a realização de obras?

A contratação de empresas para realizar obras em condomínios exige atenção redobrada por parte do síndico e dos condôminos. Verificar a idoneidade da empresa é essencial para garantir que o serviço seja bem executado.

Segundo Lucas, os cuidados que síndicos e condôminos devem ter ao contratar empresas para executar obras são semelhantes aos que qualquer pessoa deve ter ao contratar um serviço.

“É importante verificar se a empresa realmente existe, conferir suas credenciais e pesquisar sobre seu histórico, como comentários e avaliações online.”

Isso evita problemas como obras iniciadas e deixadas pela metade, que não só prejudicam os condôminos pelo não cumprimento do serviço, como também geram gastos adicionais para concluir ou corrigir o trabalho.

Responsabilidade legal do síndico em obras no condomínio

Em condomínios, o síndico possui responsabilidades legais importantes ao lidar com obras e reformas. Segundo Lucas, o síndico responde por qualquer violação aos seus deveres.

“Se ele agir sem a autorização necessária da assembleia, em desacordo com a convenção do condomínio, a lei, ou com negligência e imprudência, ele pode ser responsabilizado pessoalmente”.

Essa responsabilização pode ocorrer tanto na esfera administrativa, com possível destituição do cargo, quanto nas esferas civil e penal, por prejuízos causados ao condomínio.

Segundo o advogado, em situações urgentes, como obras necessárias e imediatas, ele pode agir de forma emergencial. Mesmo nesses casos, é fundamental que, assim que possível, o síndico convoque a assembleia para informar os condôminos e prestar contas sobre a obra realizada.